1. 產生籌備組成員意向：一般是由小區內熱心公益、責任心強的業主首先提出成立業主委員會的意向，或者有一定數量的業主聯名提出，通常聯名業主不少于 20 名（具體數量可能因地區而異）。

2. 向街道辦或鄉鎮政府提出申請：

• 有意向成立業委會的業主代表將聯名申請及相關材料提交給物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府提出籌備業主大會的書面申請。材料一般包括小區基本情況說明、業主簽名表等。

• 相關部門收到申請后，會在規定時間內作出書面批復，同意成立籌備組，并指導籌備組開展籌備工作。

1. 確定籌備組成員：

• 籌備組成員一般由業主代表、建設單位代表、街道辦事處或鄉鎮人民政府代表、居民委員會代表組成，人數通常為 5-11 人單數，其中業主代表所占比例不得低于籌備組總人數的三分之二。

• 業主代表可以通過業主自薦、推薦等方式產生，然后由街道辦或鄉鎮政府綜合考慮業主的代表性、公益心、組織能力等因素確定最終人選。

2. 籌備組開展工作：

• 制定籌備方案：明確籌備工作的目標、任務、時間節點和具體步驟等，確保籌備工作有序進行。

• 確認業主身份及投票權數：

• 籌備組對小區業主的身份、房屋產權情況進行核實確認，確定業主名單。

• 根據房屋面積、戶數等因素確定業主的投票權數，為后續業主大會的投票表決提供依據。

• 起草管理規約和業主大會議事規則：

• 管理規約主要規范業主在物業管理區域內的行為，包括物業使用、維護、管理等方面的規定。

• 業主大會議事規則明確業主大會的組織、召開、表決等程序和規則。

• 籌備組可以參考其他小區的成功范例，并結合本小區的實際情況起草這兩個文件，然后通過公示、征求意見等方式進行修改完善。

• 確定業主委員會委員候選人產生辦法及候選人名單：

• 候選人產生辦法可以通過業主自薦、推薦、籌備組提名等方式確定。

• 候選人應具備熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力和時間精力等條件。

• 籌備組對候選人進行資格審查后，確定候選人名單，并進行公示，接受業主監督。

1. 發布公告：

• 在業主大會召開前，籌備組應提前 15 日以書面形式在物業管理區域內公告業主大會的召開時間、地點、議題、投票方式等內容，確保業主有足夠的時間了解并參與業主大會。

2. 審議表決：

• 業主大會可以采用集體討論或書面征求意見的方式召開。

• 業主大會主要對管理規約、業主大會議事規則、業主委員會委員候選人名單等進行審議表決。

• 根據相關規定，業主大會應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加，表決結果應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，方能生效。

3. 選舉產生業主委員會委員：

• 根據業主大會的表決結果，得票數符合規定的候選人當選為業主委員會委員。

• 業主委員會委員一般為 5-11 人單數，具體人數根據小區規模和實際情況確定。

1. 備案：

• 業主委員會自選舉產生之日起 30 日內，持業主大會成立和業主委員會選舉的情況、管理規約、業主大會議事規則、業主委員會委員名單等材料向物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

• 相關部門對備案材料進行審查，符合規定的，出具業主大會、業主委員會備案證明和印章刻制證明。

2. 刻章：

• 業主委員會憑備案證明和印章刻制證明到公安機關指定的刻章單位刻制業主大會和業主委員會印章。

1. 首次會議：業主委員會召開首次會議，推選產生業主委員會主任、副主任，并明確各委員的職責分工。

2. 制定工作計劃：業主委員會根據小區的實際情況和業主的需求，制定年度工作計劃，包括物業管理監督、小區設施維護、業主權益維護等方面的工作內容。

3. 開展日常工作：

• 業主委員會代表業主與物業服務企業簽訂物業服務合同，監督物業服務企業履行合同義務，維護業主的合法權益。

• 處理業主的投訴和建議，協調業主與物業服務企業之間的矛盾糾紛。

• 組織開展小區的文化活動、公益活動等，增強小區的凝聚力和向心力。

• 定期向業主公布業主委員會的工作情況和財務收支情況，接受業主的監督。

天橋府小區物業服務企業選聘的公告

紹興市柯橋區天橋府小區第一屆業主委員會就天橋府物業管理服務項目進行公開報名，歡迎對本項目有興趣并具備參選資格的物業管理企業前來報名。

一、選聘編號：HZJL2024052108

二、選聘項目概況：

三、競選人資格要求：

1.擬選聘的物業服務企業應至少具備（接受）以下條件：

1.1具有獨立法人資格，營業執照經營范圍包含物業管理或物業服務；

1.2近3年未被“信用中國（www.creditchina.gov.cn）列入失信被執行人、近3年來無欺詐及弄虛作假行為，未列入物業（電梯、消防）主管部門失信黑名單；        

1.3具有良好的商業信譽和健全的財務會計制度；

1.4公司成立年限在 2 年(含)以上，注冊資本不低于 200 萬元；

1.5中選企業不得將整體物業服務項目總體轉包或違法分包給第三方個人

或單位；

1.6企業負責人為同一人或者存在控股（含法定代表人控股）、管理關系的

不同物業服務企業，不得同時參加報名，且本次物業選聘不允許掛靠、不接受聯合體競聘；

2. 擬選聘的物業服務企業應至少接受以下條件:

2.1 簽訂《物業服務合同》的 15 日內，中選的物業服務企業需繳納履約保證金人民幣 5 萬元，不接受履約保函；

2.2 不論競聘的結果如何，競聘方自行承擔所有與參加本次選聘有關的全部費用；

2.2 競聘人需承諾支付選續聘相關的物業選聘代理費用、業主大會的會務費用及承接查驗費用。

四、選聘相關事項

   （一）物業服務費報價：

物業服務費采取包干制，各物業企業報價應按以下價格進行報價：

住宅： 2 元/月·平方米（含能耗）；

商鋪：2.8 元/月·平方米（含能耗）；

車位物業服務費（地下停車位）： 50 元/月/個；

物業服務合同期限為：3-5 年，以后續業主大會表決合同為準。

（二）報名時間

1.報名時間：2024年6月6日至2024年6月11日17時止；

    2.報名地點：杭州市錢塘區白楊街道6號大街452號2幢B718-719室；

3.代理公司聯系人：0571-87323123 ，13067891595（微信同號）肖工；郵箱：[email protected]；報名請提前聯系；

4.業委會聯系人：18367562024 張先生/葉女士；

5.預報名時需提交的以下資料：

1）營業執照復印件加蓋公章；

2）法定代表人身份證明復印件加蓋公章或公司授權委托書及受托人身份證復印件加蓋公章；

3）企業營業執照原件（現場確認）；

4）小區的物業服務方案紙質版本7份；

 報名結束后，如報名單位多于5家，則由業委會對服務方案進行綜合評審，橫向對比確定5家單位，進入正式報名并獲取選聘文件。如報名單位少于5家，則直接確定為正式競聘單位。

 （三）其它相關事項

競聘申請人應對所提供資料的真實性、準確性負責，若有虛假或欺詐，一經查實，將取消其競聘資格，一切后果由該競聘申請人承擔。

本選聘公告由選聘人負責解釋，選聘人保留變更、修改本公告的權利。本公告發布媒介為小區公告欄、網絡平臺等。

紹興市柯橋區天橋府小區第一屆業主委員會

2024年6月5日

抄送：楊汛橋街道、紫薇社區

物業費涉及的維修范圍

小修工程

中修工程

大修工程

綜合維修（成片輪修工程）

翻新工程（更新改造工程）

物業費涉及小修條款的約定

小修工程

主要包括以下內容：

1、屋面補漏，修補面層、泛水、屋脊等。

2、鋼、木門窗的整修，拆換五金，配玻璃，換窗紗，油漆等。

3、修補樓地面面層，抽換個別楞木等。

4、修補內外墻面、抹灰及粉刷天棚、窗臺腰線等。

5、拆磚挖補局部墻體、拆換個別拱圈及過梁等。

6、抽換個別木梁、屋架上下正弦、木柱腳、修補木樓梯等。

7、水、電、暖、氣等設備的故障排除及零部件的維修等。

8、下水管道、窖井的修補疏通，陰溝、散水、落水管的修補等。

9、房屋的檢查，危險構件的臨時加固等。

主要特點：

量多面廣、零星分散，且突發性強，時間要求緊迫，項目技術簡單，用工量較少，修復費用較小。

主要任務：

通過房屋的日常養護工程，維護房屋及設備的功能，保證房屋的正常使用。根椐用戶的報修，組織零星維修，使發生的損壞得到及時修復，防止損壞擴大而造成更大的損失。組織房屋的經常性檢查，搞清房屋的完損狀況，從養護入手，預防事故的發生，并且有計劃地組織大、中修，提供勘查、施工的資料依據。

中修工程

凡是牽動或拆換少量主體構件，進行局部維修，且一次費用在該建筑同類結構新建造價的20%以下，并保持原房的規模與結構的維修工程為中修工程。

主要包括以下內容:

1、少量結構構件已形成危險點的房屋。

2、一般損壞而需要進行局部修復的房屋。

3、整幢房屋的公用生活設備需要局部更換、改裝、新裝工程及單個項目維修的房屋。

主要特點：

工程較集中、項目較小，工程量較大，工程的計劃性，周期性強，基本要求就是使經過中修后的房屋70%以上必須符合基本完好房屋的標準要求。

大修工程

凡需牽動或拆除部分主體結構和房屋設備，不需要全部拆除，一次費用在該建筑同類結構新建造25%以上的維修工程為大修工程。

主要包括以下內容:

1、主體結構的大部分嚴重損壞，有倒塌或有局部倒塌危險的房屋。

2、整幢房屋的公用生活設備必須進行更換，需要改裝、新裝的房屋。

3、因改善居住條件，需要進行局部改建、添裝的房屋。

4、需對主體結構進行專項抗震加固的房屋。

主要特點：

工程地點集中，項目齊全，工程量大，一次費用較大，且整體性強，其基本要求是使經過大修后的房屋必須符合基本完好房屋的標準要求。

綜合維修（成片輪修工程）

凡成片多幢樓房或面積較大的單幢大樓，進行有計劃成片維修，包括大、中、小修等項目的一次性應修盡修，其費用控制在該片建筑物同類結構建筑新建造價的20%以上的為綜合維修工程。

主要包括以下內容:

1、該片(幢)大部分嚴重損壞，或一般性損壞，需進行有計劃成片維修的房屋。

2、需改變片(幢)面貌而進行計劃維修工程。

主要特點：

規模較大，項目齊全，工期長，費用大。其基本要求是經過維修的成片(幢)房屋必須符合基本完好或完好房屋的標準要求。

                   

翻新工程（更新改造工程）

凡需全部拆除(包括原地翻修改建或移地翻修改建)或利用少數主體構件進行更新改造的工程均為翻修工程。 

主要包括以下內容:

1、主體結構全部或大部分損壞，失去正常使用功能，有倒塌危險的房屋。

2、因自然災害破壞嚴重，不斷繼續使用的房屋；主體結構，圍護結構簡陋，無修理價值的房屋。

3、地處陡峭易滑坡地區或地處地勢較低洼長期積水又無法排出地區的房屋。

4、國家基建規劃范圍內需要拆遷恢復的房屋。

物業費涉及小修條款的約定

序號	類別	內容	備注
1	公共照明成本構成	公共照明運行	包含在物業費中
		更換燈泡、燈頭、燈座及開關、插座等
		用電設備的日常維護
2	消防系統成本構成	消防設施、器材保養	包含在物業費中
		消防設施年度安全檢測費
		滅火器的更換（首次配備不計入本費用中）
3	避雷系統成本構成	避雷系統日常保養	包含在物業費中
		避雷系統年度安全檢測費
4	弱電系統成本構成	系統運行	包含在物業費中
		日常維護保養
		系統設備的維修
5	電梯運行費用	電梯運行用電能耗	包含在物業費中
		電梯定期常規保養
		零星配件更換及維修
		電梯年度安全檢測
		限速器檢測（2年一次）
備注： 1、如無相應設施設備的，不得計收該項費用。 2、消防、避雷、電梯等專用設備的養護標準如與專業標準有不一致之處，以專業標準為準。 3、設備設施應建立完整的設備臺賬，并詳細載明日常維護保養及維修記錄。 4、按有關規定應屬于建設單位負責保養或維修的，所涉費用由建設單位承擔。 5、如國家及地方出臺最新規定，或者重新簽訂補充協議，按最新規定或補充協議為準執行。

維修資金涉及的維修范圍

（一）房屋共用部位、共用設施維修資金使用范圍

1、房屋本體：

拆換加固受損房屋主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等），恢復承載能力。

整體修繕戶外墻面、頂棚、踢腳線、外檐、雨篷抹灰層或塊料面層。整體修繕公共部位樓地面面層。

玻璃幕墻整體灌注結構膠，更換變形鋁合金框架、損壞玻璃。（鋁塑板墻面參照執行）

戶外走廊通道、樓梯間、門廳、地下室門窗整體修換。

2、公建配套：

（1）道路（路幅寬7米以下）：路面破損50%以上，整體修復路面、路沿。

（2）綠地：經驗收投入使用一年后，原有綠地率下降30%的，進行補栽、補植。

（3）公益性設施（休閑椅凳、垃圾桶、亭廊、臺、池、雕塑、游樂場、健身設施等）：經驗收投入使用三年后，設施自然損壞需修換的。

（4）小區圍墻及大門：因自然損壞影響安全和使用需要整體修繕、更新的。

（二）共用設備維修資金使用范圍

1、垂直電梯

（1）機房部分：

1）曳引機組：更換電動機定子、轉子、軸承；減速器軸承、蝸桿、從動軸。

2）限速安全系統：更換限速器、安全鉗、漲緊輪。

3）控制屏：更換主控板、勵磁板、電源板。

4）選層器：整體更換。

5）終端保護裝置：更換上、下極限杠桿、鋼絲繩、鋼絲繩漲緊裝置。

（2）井道部分：

1）轎廂、轎架：更換轎廂、操縱箱（內召）、超滿載裝置、安全鉗。

2）自動門機構：更換轎門安全觸板、開關門電機。

3）導軌：更換變形損壞部件。

4）導靴：整體更換。

5）曳引鋼絲繩：全部更換。

6）對重：更換導靴。

7）緩沖器：更換緩沖彈簧或活塞。

（3）廳站部分：

1）召喚按鈕箱（外召）：各層全部更換。

2）層樓指示器：各層燈具、線路全部更換。

2、中央空調

（1）空調壓縮機部分：

1）活塞式壓縮機：更換氣缸套、蓋，更換活塞、氣閥、連桿襯套、軸瓦、軸封器、截止筏，更換油泵泵體、齒輪、轉子、軸承，更換聯軸器柱銷、檔圈、傳動組。

2）離心式壓縮機：更換電動機、主軸、工作葉輪組件、軸承、進口導葉。

3）螺桿式壓縮機：更換轉子、平衡活塞、軸承、卸載滑筏。

（2）中央空調給水：更換鈉離子交換器、各類水泵、膨脹水箱、Φ150以上（含Φ150）管道、閥門、過濾器，修換電機繞組、絕緣。

（3）冷凝器：更換閥門、管道。

（4）蒸發器：更換閥門，修換殼管、盤管。

（5）膨脹閥：更換。

（6）控制系統：更換主控板。

（7）輔助設備：物業管理圈，更換油分離器、貯液器、過濾器、電磁閥、壓力控制器、油壓差控制器、冷卻塔外殼及通風機。

（8）風機盤管：更換風機、盤管。

（9）新風及變風量機組：更換風機、電動機、表冷器、控制箱。

（10）雙效溴化鋰吸收式機組：更換各類泵及電機，修換發生器、吸收器、引射器、U型管、換熱器、蒸發器、冷凝器。

（11）通風設備：整體更換風機、風扇、散流器、除塵器。

3、鍋爐

（1）爐體：整體更換下降管、水冷壁、耐火磚爐墻、爐膽、煙管。

（2）水處理設備：更換水泵，陰、陽離子交換器。

（3）燃煤爐燃燒器：修換齒輪變速箱、風機、出渣機、爐排。

（4）燃油、燃氣爐燃燒器：修換風機、氣泵、油泵、霧化器、電磁閥、調節閥，油咀。

（5）供熱設備：更換分汽缸、換熱器。

4、電氣系統

（1）強電：

1）高壓柜：更換各類柜體、儀表，修換斷路器、隔離開關、負荷開關、操縱機構、互感器、熔斷器、避雷器、接地開關、手車及機械閉鎖電器連鎖。

2）變壓器：更換冷卻風扇、控制箱、柜體、溫度指示儀、絕緣油，修換繞組、絕緣、油枕、散熱片。

3）低壓電器：電動機整機更換（5kw以上），轉子、定子繞組修換（10kw以上），更換蓄電池、不間斷電源，更換各類柜體、儀表，修換斷路器、開關及接觸器（100A以上）、互感器、隔離器、電容器，整體更換配電箱、控制箱、照明箱，全部更換照明燈具、線路、插座。

（2）弱電：

1）電話通訊：修換各類型程控交換機，更換交接箱、中繼箱。

2）廣播音響：更換全部音箱、揚聲器、音響布線。

3）電視系統：修換衛星拋物面天線、接受機，全部更換同軸電纜分配箱。

4）火災報警：修換區域報警、集中報警控制器，全部更換探測器、報警器。

5）安保監控：修換對講主機、更換對講控制線路、更換電視監控控制臺、監視器（多畫面），小區周邊防范的遠紅外探頭（5米以上）和彩色攝像頭（多方位、多焦距），修換入侵報警系統。

6）綜合布線系統：整體更換配線箱、交接箱、電纜、光纜，全部更換適配器。

5、消防設備

（1）整體更換防火卷簾，更換防火門、防排煙風機、排煙防火閥。

（2）消防給水：修換消防泵，更換泵接合器，整體更換消火栓箱，全部更換噴淋裝置，整體翻修水池，更換Φ150以上（含Φ150）管道、閥門。

6、給排水

（1）生活給水：整體翻修水池、水箱，更換水泵、電機、液位控制器、氣壓水罐、Φ150以上（含Φ150）管道、閥門，水泵維修需解體更換葉輪、泵軸。

（2）排水設備：全部更換排水管、水封，整體更換管道，翻新化糞池、窨井、檢查井、雨水井，更換動力、有源化糞池動力設備。

7、質量要求

設備在修復后必須達到完好。按其出廠標準，總體各項性能指標達到原產品標準的90%以上，正常運轉能耗不得高于原產品標準的110% 。必要時，由行業主管部門或技術監督部門進行測試。

根據《住宅物業管理規定》第五條第三款第（四）項的規定，鄉、鎮人民政府和街道辦事處辦理物業服務合同備案，對物業管理區域內的物業服務實施日常監督檢查，指導和監督物業服務企業履行法定的義務。本案中，原告向被告申請公開汶水東路181弄小區現行有效的物業服務合同，系被告在履行小區物業服務合同備案職責時應獲取的信息，屬于政府信息。

上海鐵路運輸法院行政判決書（案號：（2023）滬7101行初527號）

原告：樂某 系小區業主

被告：上海市虹口區人民政府江灣鎮街道辦事處 

原告樂某不服被告上海市虹口區人民政府江灣鎮街道辦事處作出的政府信息公開答復，向本院提起行政訴訟。本院于2023年7月3日立案后，于法定期限內向被告送達了起訴狀副本、應訴通知書、舉證通知書等材料。被告于法定期限內向本院提交了相關證據和依據。本院依法適用簡易程序，由審判員倪蕾于2023年7月26日公開開庭審理了本案。原告樂楊、被告的委托代理人康沂申、金康儀到庭參加庭審。本案現已審理終結。

被告于2023年6月12日作出編號：SQ002447519120230608001告知書（以下簡稱被訴告知），載明其于2023年6月8日收到原告提出的申請，要求獲取“汶水東路181弄小區（三九大廈）的現行有效的《物業服務合同》、《業主大會議事規則》、《管理規約》、《維修基金管理規約》”（以下簡稱涉案信息）。依據《中華人民共和國政府信息公開條例》（以下簡稱《條例》）第三十七條、《上海市政府信息公開規定》（以下簡稱《規定》）第四十條的規定，原告申請公開信息中《物業服務合同》不屬于政府信息。現將屬于可以公開范圍的政府信息提供給原告。

原告主張

原告訴稱，針對被告提供給原告的三份材料無異議，但被告認定涉案信息中的物業服務合同不屬于政府信息錯誤。根據《上海市住宅物業管理規定》（以下簡稱《住宅物業管理規定》）第五條的規定，街道辦事處履行辦理物業服務合同備案的職責，因此原告申請的物業服務合同屬于被告在履行職責過程中應當獲取的信息，屬于《條例》第二條規定的政府信息，被告應向原告公開。綜上，請求法院判決撤銷被訴告知，并責令被告重新作出答復。

被告辯稱

被告辯稱，汶水東路181弄小區業某曾于2013年5月向被告辦理了《住宅物業管理規定》第二十三條規定的備案材料，被告遂將備案過程中獲取的相關涉案信息提供給原告。鑒于物業服務合同并非法律規定的強制備案文件，不屬于行政機關在履行行政管理職能過程中收集的政府信息，故被告分開處理，認定物業服務合同不屬于政府信息。補充說明的是，從當時施行的《住宅物業管理規定》以及實踐操作來看，物業服務合同備案并非被告的職責，系房屋管理部門的職責，且按規定物業服務合同應已由業某進行公示并向業主提供查詢。綜上所述，被告所作答復認定事實清楚、證據充分、符合法律規定，請求法院判決駁回原告的訴訟請求。

經審理查明，2023年6月8日，原告向被告提出政府信息公開申請，要求獲取涉案信息。被告經審查于2023年6月12日作出被訴告知，告知原告物業服務合同不屬于政府信息，業主大會議事規則、管理規約、維修基金管理規約屬于可以公開范圍。2023年6月14日，被告將被訴告知書及可公開的材料通過掛號信形式一并郵寄送達原告。原告收到后不服，提起本案訴訟。

另查明，原、被告提供的被訴告知書均未加蓋被告公章，原告于某1確認其起訴后至被告處另獲取了加蓋被告公章的告知書。

以上事實有信息公開申請表、被訴告知書、業主大會議事規則、管理規約、維修基金管理規約及郵寄憑證等證據以及當事人的庭審陳述為證。

法院觀點

本院認為，根據《條例》第四條之規定，被告具有受理并處理向其提出的政府信息公開申請的法定職責。原告于2023年6月8日向被告提出政府信息公開申請，被告于某212日作出被訴告知并送達原告，程序合法。需指出，針對被訴告知未加蓋公章的問題，被告在今后政府信息公開工作中應加以注意，避免再次發生。

本案中，原告向被告申請獲取的汶水東路181弄小區業主大會議事規則、管理規約、維修基金管理規約均已公開，原告對此亦不持異議。本案的爭議焦點在于被告以物業服務合同不屬于政府信息為由對原告的該項申請內容作出答復，認定事實是否清楚、適用法律是否正確。對此，本院認為，《條例》第二條規定，政府信息是指行政機關在履行行政管理職能過程中制作或者獲取的，以一定形式記錄、保存的信息。根據《住宅物業管理規定》第五條第三款第（四）項的規定，鄉、鎮人民政府和街道辦事處辦理物業服務合同備案，對物業管理區域內的物業服務實施日常監督檢查，指導和監督物業服務企業履行法定的義務。本案中，原告向被告申請公開汶水東路181弄小區現行有效的物業服務合同，系被告在履行小區物業服務合同備案職責時應獲取的信息，屬于政府信息。即便如被告所述，根據汶水東路181弄小區業某2013年5月備案時的相關規定及實踐操作，物業服務合同備案系房屋管理部門職責，其答復內容亦有不當。因此被告所作該部分答復，認定事實不清，適用法律錯誤。基于訴訟中原告明確表示對已公開的信息并無異議，原告訴請判決撤銷應系針對物業服務合同的答復內容。據此，依照《中華人民共和國行政訴訟法》第七十條第（一）項、第（二）項之規定，判決如下：

撤銷被告上海市虹口區人民政府江灣鎮街道辦事處于2023年6月12日作出SQ002447519120230608001號告知書中關于物業服務合同的答復內容，并責令被告上海市虹口區人民政府江灣鎮街道辦事處自本判決生效之日起15日內針對該項內容依法向原告重新作出答復。