聚焦社區綜合治理
業主大會、業委會、物業管理等社區事務方案提供商
渭南潤城公園印象小區業主劉某，
因對物業服務不滿，
未繳納物業費等費用被物業起訴。
臨渭區人民法院判決
業主劉某10日內向物業公司支付
物業費、衛生費、電梯費、水費、采暖費。
業主劉某不服一審判決，
向中級人民法院提起上訴。
近日，中國裁判文書網公布了
渭南潤城公園印象小區業主劉某
和該小區物業之間的
服務合同糾紛二審結果。
01 一審判決：業主違約 一審法院認為，物業公司按照協議約定履行了自己的物業服務義務，業主劉某未向物業公司支付相應費用的行為屬于違約行為。 業主劉某物業費、衛生費、電梯費、水費繳納至2016年12月31日，采暖費繳納至2016年，截止2020年3月31日，業主劉某未向物業公司交納物業費5002.10元、衛生費195元、電梯費1389.47元、水費907.2元、采暖費2873元，共計10366.77元。物業公司同意業主劉某提出的，扣除更換窗子的費用3870元。故業主劉某應支付物業公司費用共計6496.77元。 02 業主：物業服務問題整改未完成 物業未進行書面催繳 業主劉某認為：首先，物業公司未按照物業服務合同約定的服務內容和服務質量標準，提供物業服務，違反了合同約定，物業費應按照違約比例予以扣減。一審法院對物業這一違約事實未予認定。 03 二審：撤銷一審判決 駁回物業公司起訴 二審法院審理查明，物業公司就案涉相關物業費的繳付，沒有向業主劉某發出書面催繳通知書，履行書面催收的義務。根據《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條的規定，物業公司在向業主主張物業管理費及其他相關費用前，應先向業主發出書面催繳通知書，作出此規定主要是為了平等保護當事人利益，通過物業服務企業的書面催繳既可以提醒業主，也可以為業主和物業公司提供溝通機會，符合法律的效率價值；書面催交是業主承擔欠費責任的前提，且書面催交的形式應具備合理性，故駁回物業起訴。 最終裁定： 一、撤銷渭南市臨渭區人民法院（2020）陜0502民初691號民事判決； 二、駁回渭南和瑞物業服務有限公司的起訴。 一審案件受理費50元，退還渭南和瑞物業服務有限公司；上訴人劉某預交的二審案件受理費50元，予以退還。本裁定為終審裁定。
應支付物業費等費用6496.77元
其次，物業的起訴還違反了六部門的要求和調解協議方案，因為物業提供的物業服務明顯低于前期物業服務協議所約定的服務內容和服務標準，小區業主及業委會多次找到相關部門協商解決，最終通過六個部門的聯合調解會議達成一致意見，要求物業就物業服務問題整改完成并驗收合格后，再主張物業費，但物業在整改未完成的情況下，違反約定提起訴訟，不符合六部門的要求和調解結果。
最后，物業在向法院起訴前未進行過書面催繳，甚至連催繳都沒有，而是直接向法院起訴，違反相關規定。
原告民事起訴狀
業主不滿意，找原告訴說“沒有業主委員會時是一對二，現在是一對三”，“業主委員會是你搞起來的，你要負責到底！”郭*發同意負責到底，不然，無法向業主交代。
被告于2021年12月31日晚上召開業委會成員會議，未經業主大會授權、表決作出了與株洲市某物業公司簽訂《嘉壟灣小區物業服務合同》決定，次日就與株洲市某物業公司簽訂了《嘉壟灣小區物業服務合同》。范本公示日期是2022年1月3日。
1月18日，郭*發追問業委會負責人劉某某以外的業委會成員才知道已簽訂上述合同，1月29日郭*發才拿到文本，30日發送給了業主委員會委員、業主監督委員會委員、棟長、部分業主，并請業委會在30天之內自查自糾。這時部分業委會和監督委員會成員、棟長、業主才知道已簽上述合同。
看到合同的業主，意見都很大，認為物業服務合同是一個小區最根本、最重要的合同，是建設和諧幸福家園的關鍵契約，還關系到業主長遠的切身利益。
被告簽訂上述合同程序違法，侵犯了業主權利，許多內容有損業主合法權益，造成了不良影響。
被告民事答辯狀
法院判決書
各住宅小區業主委員會： 當前，本市疫情防控面臨嚴峻復雜形勢，市、區疾控部門、各行業單位、各住宅小區都經歷了多輪篩查，付出了艱苦努力，也克服了諸多困難。 “大考”持續，對我們所有人而言，這是當前至關重要、必須打贏的一場硬仗！迫切需要方方面面團結起來，形成共識，堅定信心！為筑牢住宅小區疫情防控第一道防線，特向全區各住宅小區業主委員會發出如下倡議： 帶頭擔起政治責任 業委會中的共產黨員要密切關注市、區各級黨委、政府關于疫情防控的決策部署，在居民區黨組織引領下，積極投身小區防疫一線，在疫情排查、小區封控、群眾服務等工作中當先鋒、做表率。 正確理解防疫政策 爭當防疫政策的宣傳員、弘揚正能量的示范員，引導居民關注權威渠道發布的信息公告，不信謠不傳謠，減少不必要的焦慮情緒。 落實各項封控措施 提升自律意識，帶頭嚴格執行住宅小區出入管理制度、公共活動場所防疫管理制度，堅持落實“防疫三件套”和“防護五還要”。 配合做好服務保障 充分發揮熟知民意、掌握實情的優勢，配合屬地居委當好參謀員，會同物業企業做好勤務員，重點關注居家隔離人員、老幼弱、志愿者和醫護人員家屬等特殊群體，在核酸檢測預約登記、生活垃圾上門收運、社區團購生活必需品等方面給予力所能及的幫助。 廣泛發動共同參與 協助居民區黨組織把“小區能人”發掘出來、把群眾骨干發動起來、各方面積極性調動起來，凝聚起共護家園的強大合力。 持續開展防疫宣傳 積極配合屬地居委利用電子屏、宣傳欄、微信群等載體，加強疫情防控政策、形勢的宣傳力度，普及家庭聚集性疫情防護知識，告知就近核酸檢測點等居民重點關注信息；倡導居民“非必要不外出”，各類聚集性活動“非必要不舉辦”；勸導居民“紅事”暫緩、“白事”從簡。 主動關心物業人員 關心關愛物業一線人員，主動提供業委會用房或住宅小區內其它適宜場所供物業人員休息使用，有條件的可為物業人員提供必要的基礎防護物資、生活用品保障，幫助他們解除后顧之憂，以良好狀態投入抗“疫”。 各位業委會委員，攻堅的硬仗已經打響，讓我們攜起手來，共克時艱，守護好我們的“美麗家園”，堅決打贏這場疫情防控阻擊戰，不負所有人的付出和努力！ 徐匯區住宅小區綜合治理 領導小組辦公室 2022年3月29 日
三林鎮日月豪庭小區的居民欣喜地看到，昔日“城中村”般破敗的小區面貌正在發生著改變：曾經裸露的黃土上，綠化已經補上，小區的柏油路修繕工程正在緊鑼密鼓地實施著……
這一切變化，得益于去年小區大刀闊斧的改革——小區物業費從“包干制”轉變為“酬金制”。在物業部門的帶領下，小區環境得到改善，小區品質得到提升。
上漲物業費不解決問題 從物業管理變為物業服務 去年12月25日，住建部等10部門聯合印發《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》，其中提出了“提倡酬金制計費方式”。 酬金制和包干制有何不同？三林鎮房管辦事處副主任湯浩杰介紹，包干制主要是物業費打包結算，盈虧由物業公司自負，它的優勢在于管理方便，業委會只需對物業服務做好監督即可，對業委會的要求不高。但在成本管控上，這個模式更多地依靠物業公司的自律。 而酬金制費用更加透明，業主對物業服務的費用支出可以監控，更加體現了業主的自主管理。物業企業也不用再考慮營收的問題，有利于物業管理的專業化。但酬金制模式對業主、業委會自身要求較高。 一年來，日月豪庭在酬金制上探索，效果還不錯。首先，由于物業公司不再自負盈虧，物業人員的薪酬待遇有了一定的增長，物業服務的質量提升了不少，居民物業費的上繳率也提高了20%，目前接近95%。 其次，小區的凝聚力也提升了，小區重大事項的通過率達到了85%以上。“現在對小區事務不聞不問的人越來越少了。”任惠珍說，小區的各項管理制度也得到了健全。 此外，小區內的不良風氣也得到了遏制。任惠珍介紹，現在小區內各項支出能夠細化到一支筆、一張紙，每個月按時公示，曾經的“無頭案”現在都有跡可循。“比如小區內有人使用公共用電，現在我們公示每個樓道的電費，哪里用電異常一目了然，在鄰居的壓力、物業的督促下，這樣的不良行為都銷聲匿跡了。” 居民老張的感受則更為直觀，“去年我們物業費沒有漲，房價倒是從‘倒數’漲到了‘領頭’，說明小區品質上去了。” “以前我們常說的物業管理，現在已經改稱物業服務。一詞之差，既是制度的改變，更是態度的轉變。”任惠珍堅信，酬金制是未來我國物業管理行業的發展趨勢。在過去的幾年里，任惠珍自學相關法律法規，成了小區管理方面的“專家”。“小區越來越差，不是物業公司出了問題，問題出在體系上。”在任惠珍看來，酬金制只是業主自治管理模式最初級的形式。 提升居民參與度 “業委會是小區的‘晴雨表’。現在不少小區，居民與業委會的矛盾突出，很多人認為，業委會并沒有什么用。但是居民是小區的建設主體，業委會則代表小區居民行使權力。所以，業委會非常重要。”在徐龍看來，很少有小區發揮了業委會真正的作用，“主要原因是業委會成員專業水平參差不齊。從長遠來說，只有業委會水平上去了，才能維護好小區。” 徐龍介紹，在物業治理聯合黨支部的帶領下，日月豪庭小區美麗家園建設已初顯成效，改善了小區環境，提升了小區品質，小區是我家、小區建設靠大家的氛圍越來越濃，“人民城市人民建，人民城市為人民”的重要理念也越來越深入人心。
業主委員會是物業管理區域內業主們推選出的業主代表所組成的業主大會執行機構，它既是基層社區治理的重要組成部分，更是小區業主們實現自治權益的主體。
但在一些新建小區，業委會的籌建之路卻走的并不順暢。
接居委反映后，綜合執法隊執法隊員即刻趕往小區，對情況進行核實。 綜合執法隊隨即來到開發商辦公地點，對客服經理進行了約談。開發商承認收到了小區居委對其盡快提交業委會籌建所需材料的請求，但由于種種原因，推遲至今。
0571-87323123
15906637030 張經理
杭州市錢塘區白楊街道6號大街高科技企業孵化園區2幢703
