聚焦社區綜合治理
業主大會、業委會、物業管理等社區事務方案提供商
共用部位？
公共部位？
公用部位？
共有部分？
公共設施？
......
看到這些差不多的名詞 大家是不是感到 生活中好像很熟悉 但事實上又有些傻傻分不清呢？ 其實 它們的規范稱謂是這樣： 住宅共用部位、共用設施設備 有一點值得強調： “住宅專項維修資金” 在保障 共用部位、共用設施設備 正常使用和房屋使用安全方面 發揮了重要作用 住宅專項維修資金是啥？ 專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。 哪些屬于住宅共用部位？ 一般包括：住宅的基礎承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。 哪些屬于共用設施設備？ “住宅專項維修資金”由誰管著？ 問 如何申請維修資金？ 首先向小區業主委員會報修。沒成立業主委員會的小區，可以直接報告給所在社區居委會，也可委托物業將報修信息轉告社區居委會。 由業主委員會根據房屋和設施設備的使用年限、維修保養和損耗等情況，編制維修資金年度使用計劃。業委會、社區、物業組織進行現場核實，由物業編制維修資金使用方案。 關于“應急維修” 有下列情形之一的， 可以啟動應急維修程序 （一）物業管理區域內發生的屋面、外墻防水嚴重損壞； （二）電梯發生故障影響正常使用需立即維修的； （三）消防設施存在嚴重故障需立即維修的； （四）建筑外立面裝飾和公共構件嚴重脫落松動； （五）玻璃幕墻炸裂； （六）排水管道嚴重堵塞或爆裂； （七）地下車庫雨水倒灌； （八）其他可能造成人身安全事故的緊急情況。
委會與物業公司解除了物業服務合同，
但物業公司通過向法院提起訴訟的方式
拖延退場時間近一年。
在拖延退場的這段時間里，
小區業主要繼續交納物業服務費等費用嗎？
業委會向物業公司發送解除函， 但物業公司拒不退場
拒不退場期間交納的物業費 可以要求物業公司退還嗎？
某物業公司辯稱，彭某要求返還的是2018年4月1日至同年9月30日期間的費用，在此期間，某物業公司實際提供有序的物業服務，原告享受服務，應當繳納服務費。
一審法院判決物業公司退還彭某已交納物業費、停車費的30%。彭某不服，上訴至南京中院。
二審改判：物業公司全額退還
項目 | 查驗要點和標準 | 查驗情況記錄 | |
竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料； | 竣工圖紙類 | 1.用地紅線圖； 2.總平面圖（道路、給排水、強弱電等）； 3.建筑、結構、水（給排水、消防）、電、暖通； 4.防雷接地； 5.弱電智能化； 6.配套附屬工程（如：天燃氣、電信、有線等） 7.綠化景觀 8.二次裝修：會所及樣板房等的二次裝修圖 | |
驗收備案等 | 1.竣工驗收備案證明 2.公共配套綜合驗收合格證 3.建設工程規劃驗收合格證 4.人防驗收意見 5.消防驗收意見及使用意見書 6.建筑工程竣工消防審核意見書 7.公共安全技術防范工程設施使用證 8.通信管線等各分項工程竣工驗收書/驗收報告 9.質監驗收意見 10.電梯運行許可證、電梯準用證 11.建設工程竣工驗收質量認定書 | ||
施工設計資料 | 1.地質勘察報告書 2.圖紙會審記錄 3.工程設計變更通知、施工變更通知及技術核定單（包括工程質量事故處理記錄） 4.自動儀表的調試記錄、出廠合格證明 5.新材料、構配件的鑒定合格證書 6.園林綠化圖紙、清樣、品種、數量、養護注意事項及樣機協議及相關合同 | ||
2.共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料
項目 | 查驗要點和標準 | 查驗情況記錄 | |
共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料；
共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料；
共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料； | 供電系統 | 1.供電系統設備購買、安裝合同 2.供電系統設備制造、安裝單位、維護單位資料 3.供電系統設備產權所有者及用戶的名稱和地址 4.低壓配電柜、配電箱等設備參數（型號、數量、重量、額定電壓、電流、頻率等） 5.低壓配電柜、配電箱等設備隨機資料（安裝使用說明書、技術圖紙、機房布置圖、產品合格證、安裝配件清單及操作使用工具等） 6.高低壓配電柜、變壓器、直流控制屏等設備主要配件資料（生產單位、技術參數、說明書、產品合格證等） 7.高低壓配電柜、變壓器、直流控制屏等設備試運行檢驗記錄、運行許可證 8.低壓配電柜、配電箱等設備試運行檢驗記錄、運行許可證 9.配電箱、電纜、插接母線、電表等資料（生產單位、技術參數、說明書、檢測報告、產品合格證等） 10.燈具、末端用電器具資料（生產單位、技術參數、說明書、產品合格證等） 11.配套裝置、儀表、電度表資料（檢驗記錄、測試報告、原始數據記錄等） | |
給排水系統 | 1.給排水系統設備購買、安裝合同 2.給排水系統設備制造、安裝單位、維護單位資料 3.給排水系統設備產權所有者及用戶的名稱和地址 4.水泵等配套設備參數（型號、額定功率、揚程、編號等） 5.設備隨機資料（安裝使用說明書、維護保養手冊、機房布置圖、產品合格證、隨機配件清單、主要配件資料及操作使用工具等） 6.設備運行檢驗記錄、管道水壓及閉水試驗記錄、給水管道的沖洗及消毒記錄 7.主要材料和制品的合格證或試驗記錄 8.配套裝置、儀表、水表資料（檢驗記錄、測試報告、原始數據記錄等） | ||
電梯系統 | 1.電梯設備購買安裝合同 2.電梯制造、安裝單位、維護單位資料 3.電梯產權所有者及用戶的名稱和地址 4.隨機資料（安裝使用說明書、維護保養手冊、電梯機房井道布置圖、產品合格證、隨機配件清單、主要配件資料及操作使用工具等） 5.設備安裝調試記錄 6.電梯設備檢驗記錄、運行許可證、維保合同 7. 電梯設備參數（型號、數量、額定載重、額定速度、乘客數、電梯行程、層站數、轎廂及對重的質量、機器編號等） | ||
消防系統 | 1.消防設備購買、安裝合同 2.消防設備制造、安裝單位、維護單位資料 3.消防設備產權所有者及用戶的名稱和地址 4.隨機資料（安裝使用說明書、維護保養手冊、機房布置圖、產品合格證、隨機配件清單、主要配件資料及操作使用工具等） 5.消防系統主要材料和制品的合格證或試驗記錄 6.消防驗收合格證書、維保合同 7.消防調試報告及地址編碼表 8.消防自動報警、消防廣播、消防栓、消防噴淋等設備參數（型號、數量、水泵額定功率、揚程等） | ||
弱電系統 | 1.弱電系統設備購買、安裝合同 2.弱電系統設備制造、安裝單位、維護單位資料 3.弱電系統隨機資料（安裝使用說明書、維護保養手冊、產品合格證、隨機配件清單、主要配件資料及操作使用工具等） 4.弱電系統設備調試運行檢驗記錄、安裝檢驗合格證書、智能化等設備國家許可使用證明 5.弱電系統設備參數（系統、型號、規格、數量） | ||
發電系統 | 1.發電機系統設備購買、安裝合同 2.發電機系統設備制造、安裝單位、維護單位資料 3.發電機系統隨機資料（安裝使用說明書、維護保養手冊、產品合格證、隨機配件清單、主要配件資料及操作使用工具等） 4.發電機系統設備調試運行檢驗記錄、安裝檢驗合格證書 5.發電機系統設備參數（系統、型號、規格、數量） 6.發電機系統附屬設備（包括通風、環保等）配套設備參數（系統、型號、規格、數量） | ||
其他設施、設備 | 泳池設備、景觀設備、健身娛樂設施、會所設施等： 1.生產單位、安裝單位、維護單位資料 2.設施、設備參數（系統、型號、規格、數量） 3.隨機資料（安裝使用說明書、維護保養手冊、產品合格證、隨機配件清單、主要配件資料等） 4.調試運行檢驗記錄、安裝檢驗合格證書、國家安全許可使用證明 | ||
３.供水、供電、供氣、通信、有線電視等準許使用文件
項目 | 查驗要點和標準 | 查驗情況記錄 |
供水、供電、供氣； | 1.供水協議書 2.供用電合同、同意供電通知 3.供氣協議書 |
４.物業產權資料
項目 | 查驗要點和標準 | 查驗情況記錄 |
物業產權資料 | （一）物業質量保修文件和物業使用說明文件； | |
（二）業主資料： 業主清冊（業主姓名、產權、居住位置、房號、建筑面積清單、業主聯系電話），經營臺賬(物業收費、電費、水費、停車收費、生活垃圾清運費、廣告經營等) | ||
（三）前期合同文件資料： 1.前期物業服務合同 2. 臨時管理規約 | ||
業主大會資料 | （四）業主委員會資料 |
住宅小區籌備成立業主大會，選舉業主委員會，堪稱世界最嚴格、最繁瑣的會議和選舉，需要小區業主人數和所占用面積的雙過半，才能通過會議決議和選舉業主委員會；否則就是失敗。如果讓小區籌備業主大會過程更簡便，法律上更有效，業主關系上更團結，成為業主大會籌備的關鍵。
劉海川律師多年關注和輔導多個小區業主大會籌備召開，總結發起籌備成立業主大會十步工作，和各位同仁探討。
這些工作，不僅僅是形式的表面的工作，更重要的是，參與的業主代表理念和認識統一了，在推動籌備工作的每一步，都形成有效的工作成果，穩打穩扎，在籌備過程中減少各種風險和矛盾。
第一步：聯系小區業主，尋找共同志向的業主，一起探討籌備成立業主大會。
第二步：五名左右的骨干業主的聯絡培訓工作。工作有：
1、形成有利于業主大會成立的好的理念，有利于減少內部矛盾，和外部矛盾的理念，為形成合作多贏的局面做好基礎工作。
2、學習《物業管理條例》、各地地方法規、指導意見。對業主大會籌備召開，有了基本的認識。必要的時候請專業有業主大會經歷的人員探討。
3、形成初步的業主大會籌備流程，了解其中容易發生問題的地方。
第三步：骨干業主分頭聯系小區業主，爭取合適的業主擔任業主代表。
1、理念的傳播。尋找能接受共同理念的業主，并影響理念動搖的業主。
2、初步認識分布不同樓層的業主，從時間自由對、精力充沛度、工作經歷、家庭背景、社會關系、處理問題觀念能力上評估是否適合參與擔任業主代表
3、介紹業主大會的工作職責，業主代表的工作任務等等。
第四步：組織業主代表開會、交流、培訓。
1、進一步溝通交流小區管理的理念、認識、觀念。
2、統一學習業主大會籌備流程和，《物業管理條例》等有關法律法規，指導意見。
3、讓業主代表基本形成業主大會籌備的思路，了解業主代表的職責任務。
第五步：組織業主代表開會表決事項，演練業主大會召開。
1、確認小區業主大會發起委員會人員名單，秘書名單。
2、起草和修改《業主大會發起委員會管理和會議召開辦法》。
3、起草和修改《業主大會業主代表產生和管理辦法》。
4、起草和修改《業主大會發起籌集資金和使用管理辦法》。
第六步：組織業主代表入戶授權簽名，時間一周。
1、起草授權業主代表委托書，做到簡便全面，讓業主容易理解，容易接受。
2、根據樓層的特點，分配業主代表工作任務。
3、對業主代表入戶簽名授權委托，進行培訓，解答問題。
第七步：組織業主代表召開總結會議。
1、了解各業主代表對負責樓層的介紹，工作成果，遇到的困難，
2、如何推動入戶授權簽名，征求各業主代表意見。
3、統計各樓層業主，和業主代表授權簽名結果。
第八步：當簽名業主超過三成，就可以由業主代表提起申請成立業主大會。
第九步：組織業主代表開會，通報申請進展情況。
第十步：辦事處通過申請公示招募籌備組人員，業主代表商討籌備組報名人員。
0571-87323123
15906637030 張經理
杭州市錢塘區白楊街道6號大街高科技企業孵化園區2幢703
