聚焦社區(qū)綜合治理
業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)管理等社區(qū)事務(wù)方案提供商
公共收益，業(yè)主依法有權(quán)監(jiān)督
拒不公示，物業(yè)被處罰款減分
2021年6月5日，薌城區(qū)某小區(qū)業(yè)主投訴其小區(qū)物業(yè)公司沒(méi)有對(duì)小區(qū)公共收益進(jìn)行公示，且業(yè)主在向物業(yè)公司了解公共收益相關(guān)情況時(shí)遭到拒絕，要求物業(yè)管理行政部門(mén)介入處理。
接到投訴后，薌城區(qū)城市管理局組織執(zhí)法人員到該小區(qū)進(jìn)行調(diào)查核實(shí)。經(jīng)核查，投訴情況屬實(shí)，該局于6月17日開(kāi)具了整改通知書(shū)，但該物業(yè)服務(wù)企業(yè)逾期未整改反饋。 7月8日，薌城區(qū)城市管理局到現(xiàn)場(chǎng)復(fù)查時(shí)，該物業(yè)服務(wù)企業(yè)依然沒(méi)有擺正態(tài)度，拒不配合提供有關(guān)資料。 8月19日，薌城區(qū)城市管理局對(duì)該物業(yè)服務(wù)企業(yè)作出行政處罰，罰款1萬(wàn)元，并對(duì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行信用減分。 此后該物業(yè)服務(wù)企業(yè)改正行為，聘請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu)對(duì)該小區(qū)公共收益進(jìn)行專(zhuān)業(yè)審計(jì)，將公共收益存入專(zhuān)戶(hù)并公示。 該小區(qū)業(yè)主向薌城區(qū)城市管理局送來(lái)了“公正執(zhí)法，熱情服務(wù)”的錦旗一面。 《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第八條規(guī)定“消費(fèi)者享有知悉其購(gòu)買(mǎi)、使用的商品或者接受的服務(wù)的真實(shí)情況的權(quán)利”。 《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十七條第一款規(guī)定“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、計(jì)費(fèi)方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、公共部位經(jīng)營(yíng)收益情況、公共水電分?jǐn)偳闆r、電梯維修保養(yǎng)檢驗(yàn)費(fèi)用等有關(guān)事項(xiàng)，并可以通過(guò)移動(dòng)通信等電子信息方式告知全體業(yè)主，接受業(yè)主監(jiān)督”。 小區(qū)業(yè)主有知曉其居住小區(qū)公共收益的真實(shí)情況的權(quán)利，同時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)有將相關(guān)信息進(jìn)行公示接受業(yè)主監(jiān)督的義務(wù)。 本案被投訴物業(yè)企業(yè)，在行政部門(mén)責(zé)令限期整改后拒不整改，觸犯法律法規(guī)，薌城區(qū)城市管理局根據(jù)《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》第八十一條有關(guān)“違反本條例第四十七條、第四十九條第四款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照規(guī)定進(jìn)行公布、公示的，由縣級(jí)以上地方人民政府物業(yè)管理主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下罰款”的規(guī)定，給予物業(yè)企業(yè)行政處罰，并根據(jù)《漳州市物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用綜合評(píng)價(jià)暫行辦法》相關(guān)規(guī)定，對(duì)該小區(qū)物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行信用減分。
一、總則
（一）法規(guī)依據(jù)
為規(guī)范本住宅物業(yè)管理區(qū)域機(jī)動(dòng)車(chē)的停放秩序，維護(hù)小區(qū)環(huán)境，保障小區(qū)內(nèi)各方的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《省、市物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定，制定柳州市怡江園小區(qū)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)小區(qū))的機(jī)動(dòng)車(chē)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)車(chē)輛）停車(chē)管理辦法（以下簡(jiǎn)稱(chēng)辦法）。
（二）小區(qū)現(xiàn)狀
目前小區(qū)業(yè)主已登記的車(chē)輛數(shù)已經(jīng)遠(yuǎn)超小區(qū)現(xiàn)有允許的地面車(chē)位數(shù)量，車(chē)滿(mǎn)為患的狀況已經(jīng)嚴(yán)重影響了小區(qū)正常的道路通行，嚴(yán)重影響了小區(qū)居民的正常生活，因此重新制定本辦法。
本辦法由小區(qū)業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)，委托小區(qū)業(yè)委會(huì)、物業(yè)組織實(shí)施。
（三）適用范圍及對(duì)象
本辦法適用于本小區(qū)住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)機(jī)動(dòng)車(chē)輛的停放和管理。小區(qū)地面停車(chē)位實(shí)行有償使用，小區(qū)業(yè)主及來(lái)訪(fǎng)車(chē)輛的使用人在小區(qū)停車(chē)須遵守小區(qū)機(jī)動(dòng)車(chē)輛道路通行管理辦法，按本辦法規(guī)定繳納停車(chē)費(fèi)。
二、地面停車(chē)位的申請(qǐng)對(duì)象
（一）業(yè)主本人車(chē)輛，房產(chǎn)證、車(chē)輛行駛證、業(yè)主身份證，三證相互印證，且完成物業(yè)備案的，認(rèn)定為業(yè)主本人車(chē)輛。
（二）直系親屬車(chē)輛，房屋產(chǎn)權(quán)人與車(chē)輛所有人為直系親屬關(guān)系的，能提供有效關(guān)系證明文件(如戶(hù)口本、結(jié)婚證等），且完成物業(yè)備案的車(chē)輛（直系親屬：配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母）。
（三）公司車(chē)輛，包括業(yè)主名下公司車(chē)輛、公司配發(fā)給業(yè)主的車(chē)輛，業(yè)主長(zhǎng)期租賃的租賃公司車(chē)輛。由公司出具加蓋公章的有效證明材料，并與房屋產(chǎn)權(quán)證、戶(hù)口本、身份證相匹配，且完成物業(yè)備案的車(chē)輛。
（四）租戶(hù)車(chē)輛，房屋租賃合同上的出租人名字與房屋產(chǎn)權(quán)證或戶(hù)口本上名字相匹配，承租人提供身份證、行駛證原件（非本市戶(hù)籍提供柳州市居住證，或本小區(qū)所屬街道居住登記），且完成物業(yè)備案的車(chē)輛。
（五）親情車(chē)輛，上述直系親屬能提供戶(hù)口本、身份證等有效資料來(lái)證明其與小區(qū)業(yè)主之間的直系親屬關(guān)系，屬于前來(lái)小區(qū)走訪(fǎng)或探望親屬且完成物業(yè)登記備案的臨停車(chē)輛。
（六）臨停（外來(lái)）車(chē)輛，不符合上述條件的其它車(chē)輛。
注：業(yè)主本人車(chē)輛、直系親屬車(chē)輛、公司車(chē)輛、租戶(hù)車(chē)輛計(jì)入該戶(hù)名下并縮減相應(yīng)配額。
三、機(jī)動(dòng)車(chē)輛停車(chē)位的管理和使用規(guī)則
依據(jù)《民法典》第二百七十四條、第二百七十五條、第二百七十六條、第二百七十七條，《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)條款。
（一）本小區(qū)區(qū)域內(nèi)的道路，屬于全體業(yè)主共有。
（二）本辦法所述小區(qū)內(nèi)停車(chē)位，是指依據(jù)相關(guān)法規(guī)規(guī)定進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃的小區(qū)地面道路停車(chē)位，本小區(qū)業(yè)主的自有車(chē)輛具有優(yōu)先使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足本小區(qū)業(yè)主的需要。
（三）小區(qū)安裝停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)：系統(tǒng)）實(shí)行車(chē)輛智能化管理，已在物業(yè)登記備案的車(chē)輛信息將錄入系統(tǒng)內(nèi)，進(jìn)出小區(qū)由系統(tǒng)自動(dòng)識(shí)別。
（四）車(chē)庫(kù)車(chē)位的車(chē)輛，其對(duì)應(yīng)登記過(guò)的車(chē)輛須停入其自有車(chē)庫(kù)車(chē)位，其他車(chē)輛不得占用。該戶(hù)除去車(chē)庫(kù)車(chē)位對(duì)應(yīng)車(chē)輛數(shù)后的其余車(chē)輛，按照每戶(hù)第一部車(chē)及以上車(chē)輛標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收費(fèi)和管理。
（五）經(jīng)過(guò)停車(chē)位改造后，本小區(qū)在車(chē)位充足的情況下可實(shí)行“優(yōu)先一戶(hù)一車(chē)位”制度，業(yè)主已完成登記備案且無(wú)拖欠停車(chē)費(fèi)的，首輛車(chē)優(yōu)先分配地面長(zhǎng)租車(chē)位，第二輛及以上車(chē)輛使用臨停車(chē)位。
（六）地面長(zhǎng)租固定車(chē)位實(shí)行業(yè)主優(yōu)先原則，該車(chē)位不得私自轉(zhuǎn)讓。如房屋已出售或出租，則該車(chē)位將收回，滾入公共資源重新分配。
（七）物業(yè)按區(qū)域、車(chē)位性質(zhì)發(fā)放對(duì)應(yīng)的車(chē)輛標(biāo)識(shí)，車(chē)主需將車(chē)輛標(biāo)識(shí)置放于前擋風(fēng)玻璃明顯位置，以便物業(yè)快速識(shí)別車(chē)輛,并接受廣大業(yè)主的監(jiān)督，否則物業(yè)按外來(lái)車(chē)輛處理。
（八）地面長(zhǎng)租固定停車(chē)位，車(chē)主之間如需調(diào)整，可自行協(xié)商，并在物業(yè)備案后對(duì)換雙方車(chē)位，以實(shí)現(xiàn)就近停車(chē),具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參見(jiàn)辦法五。
（九）為確保小區(qū)業(yè)主停車(chē)權(quán)益，晚上6時(shí)后臨停外來(lái)車(chē)輛原則上不允許駛?cè)胄^(qū)內(nèi)停放。
四、機(jī)動(dòng)車(chē)輛管理措施和違規(guī)處理
依據(jù)《民法典》和《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)條款。
（一）非固定車(chē)位的業(yè)主車(chē)輛或來(lái)訪(fǎng)車(chē)輛臨時(shí)占用固定車(chē)位，必須服從物業(yè)安保人員的統(tǒng)一安排，隨時(shí)移動(dòng)車(chē)輛停放位置。
（二）地面長(zhǎng)租固定車(chē)位閑置期間，物業(yè)有權(quán)根據(jù)實(shí)際情況根據(jù)安排臨停，業(yè)主應(yīng)配合物業(yè)實(shí)施管理。
（三）鑒于目前小區(qū)車(chē)輛登記數(shù)，已超出小區(qū)最大車(chē)位承載量。故自本辦法執(zhí)行之日起，業(yè)主新購(gòu)車(chē)輛要去業(yè)委會(huì)登記申請(qǐng)進(jìn)入排隊(duì)流程。在小區(qū)沒(méi)有空余車(chē)位的情況下，將不再錄入系統(tǒng)。每戶(hù)新購(gòu)首輛車(chē)除外，可享受優(yōu)先排隊(duì)權(quán)。
（四）以下行為一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將對(duì)相關(guān)物品進(jìn)行拆除并通過(guò)小區(qū)宣傳欄、業(yè)主微信群、小區(qū)公眾號(hào)等公眾平臺(tái)曝光：
（五）對(duì)以上違反行車(chē)規(guī)范及停車(chē)規(guī)范的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將按照以下方式進(jìn)行處理和處罰：
五、車(chē)輛停放及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和方法
（一）每戶(hù)首輛車(chē)100元/月、每戶(hù)第二輛車(chē)120元/月，每戶(hù)第三輛車(chē)150元/月。每戶(hù)第四輛車(chē)及以上車(chē)輛均按照柳州市臨時(shí)停車(chē)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
（二）租戶(hù)第一輛車(chē)100元/月，第二輛150元/月，第三輛車(chē)及以上車(chē)輛均按照柳州市臨時(shí)停車(chē)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
（三）擁有自帶車(chē)庫(kù)的車(chē)輛，該車(chē)庫(kù)對(duì)應(yīng)登記的首輛車(chē)收取20元/月的管理費(fèi)；不停車(chē)庫(kù)占用公共路面資源停車(chē)的，按路面停車(chē)標(biāo)準(zhǔn)收取。
（四）親情車(chē)輛每戶(hù)最多登記一輛車(chē)，停車(chē)收費(fèi)按現(xiàn)行柳州市臨時(shí)停車(chē)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行（全天時(shí)段）。
（五）臨停（外來(lái)）車(chē)輛1小時(shí)（含1小時(shí)）免費(fèi)，白天時(shí)段按柳州市臨時(shí)停車(chē)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，晚上18點(diǎn)至次日早上7點(diǎn)按3元/小時(shí)收取。
（六）變更長(zhǎng)租固定車(chē)位的標(biāo)牌、標(biāo)識(shí)，工本手續(xù)費(fèi)：30元/車(chē)位。
（七）公安、消防、搶險(xiǎn)、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)等特種車(chē)輛執(zhí)行公務(wù)或施工作業(yè)時(shí)進(jìn)出本小區(qū)，不收取停車(chē)費(fèi)。
（八）所有進(jìn)出小區(qū)的車(chē)輛，按系統(tǒng)顯示的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)支付相應(yīng)費(fèi)用，如發(fā)生拒繳、堵門(mén)等擾亂小區(qū)秩序的行為，該車(chē)輛將會(huì)錄入系統(tǒng)黑名單，按照管理辦法四進(jìn)行處理。
（九）欠繳停車(chē)費(fèi)是損害小區(qū)全體業(yè)主利益的行為。累計(jì)欠繳停車(chē)費(fèi)一個(gè)月以上（不包括一個(gè)月）的業(yè)主車(chē)輛，原地面固定長(zhǎng)租車(chē)位不做保留。該停車(chē)位滾入公共臨停車(chē)位進(jìn)行統(tǒng)一管理。
六、車(chē)輛停車(chē)收入的管理
（一）停車(chē)費(fèi)收入歸小區(qū)全體業(yè)主共有（為補(bǔ)貼物業(yè)費(fèi)虧空，停車(chē)費(fèi)部分劃撥補(bǔ)貼物業(yè)費(fèi)不足，用于小區(qū)日常基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備維護(hù)。具體劃撥金額和比例由業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司協(xié)商）。
（二）業(yè)委會(huì)組織對(duì)停車(chē)月卡及親情車(chē)輛辦理登記，業(yè)主應(yīng)持相關(guān)證件到業(yè)委會(huì)辦理登記。物業(yè)管理服務(wù)公司應(yīng)設(shè)有專(zhuān)人進(jìn)行停車(chē)費(fèi)管理，公開(kāi)賬目，并定期結(jié)算與公示收支情況。
（三）根據(jù)維修資金管理的有關(guān)規(guī)定，停車(chē)費(fèi)收入在扣除車(chē)輛管理成本和業(yè)主大會(huì)授權(quán)使用的費(fèi)用后的結(jié)余部分納入小區(qū)維修資金賬戶(hù)。
七、管理者的確定和管理規(guī)范
（一）物業(yè)管理服務(wù)公司對(duì)車(chē)輛的管理是履行《物業(yè)管理合同》，小區(qū)內(nèi)所有車(chē)輛使用人應(yīng)接受物業(yè)管理服務(wù)公司專(zhuān)職保安的管理和引導(dǎo)。
（二）物業(yè)管理服務(wù)公司應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)專(zhuān)職安保人員的管理，建立投訴受理機(jī)制，及時(shí)處理進(jìn)入小區(qū)的車(chē)輛不按規(guī)定停車(chē)的違規(guī)行為，在口頭（包括電話(huà)）通知無(wú)效的情況下，將該違規(guī)車(chē)輛的信息及時(shí)通知業(yè)主委員會(huì)記錄在案。
（三）物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的投票結(jié)果，做好小區(qū)停車(chē)位的劃線(xiàn)工作。
第二百七十九條
業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。
【解讀】“住改商”的，需要遵守法律、法規(guī)及管理規(guī)約之外，需要有利害關(guān)系的業(yè)主的一致同意。
第二百八十條
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有法律約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)。
【解讀】1.第一款實(shí)質(zhì)是團(tuán)體法的特點(diǎn)，決議行為就是能夠約束所有人，這是決議行為的一般法理；2.撤銷(xiāo)的期間，需要后續(xù)通過(guò)法律解釋來(lái)闡明。
第二百八十一條
建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無(wú)障礙設(shè)施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)定期公布。緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以依法申請(qǐng)使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。
【解讀】使用公共維修基金，原則上需要“雙2/3參加表決以及雙1/2通過(guò)”，281條第2款屬于特殊情形，則不需要以上表決的決定，免除程序要求，滿(mǎn)足緊急情況下使用公共維修基金的要求。
第二百八十五條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托，依照本法第三編有關(guān)物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，接受業(yè)主的監(jiān)督，并及時(shí)答復(fù)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)情況提出的詢(xún)問(wèn)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，積極配合開(kāi)展相關(guān)工作。
【解讀】《民法典》不僅是調(diào)整平等主體之間的人身關(guān)系和財(cái)產(chǎn)關(guān)系，而且也承載著社會(huì)管理的使命。第2款，因?yàn)樾鹿诜窝椎谋l(fā)，在小區(qū)封閉管理的過(guò)程中，除了政府管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)于社區(qū)的管理的作用也是非常重要的，這也是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同之外苛以的公法義務(wù)。
物業(yè)合同并不需要業(yè)主委員會(huì)全體成員簽字的，業(yè)委會(huì)可以委托代表與物業(yè)服務(wù)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
第十五條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：
（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；
（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
（三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；
（五）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第十六條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起３０日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。
業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。
業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。
未簽物業(yè)合同，業(yè)主也要交物業(yè)費(fèi)
根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)規(guī)定，在業(yè)主委員會(huì)依法成立后，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司之間簽訂的物業(yè)管理合同，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。所以只要業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司簽訂合同的，業(yè)主就應(yīng)該交物業(yè)費(fèi)。
退一步講，即使業(yè)主委員會(huì)未與物業(yè)公司簽訂書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同，但業(yè)主事實(shí)上接受了物業(yè)服務(wù)，業(yè)主則應(yīng)按實(shí)際服務(wù)價(jià)格向物業(yè)公司交納相應(yīng)費(fèi)用，作為對(duì)其已提供服務(wù)的補(bǔ)償。
因此，未簽訂物業(yè)合同或物業(yè)公司已實(shí)際提供物業(yè)服務(wù)的，業(yè)主一般情況下也要交納物業(yè)費(fèi)。
值得注意的，如果業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)委會(huì)、開(kāi)發(fā)商、業(yè)主等都沒(méi)和物業(yè)公司簽訂合同，經(jīng)催告后物業(yè)公司強(qiáng)行提供物業(yè)服務(wù)的，業(yè)主可以不交物業(yè)費(fèi)。因?yàn)榇藭r(shí)雙方實(shí)質(zhì)上未存在合同關(guān)系，當(dāng)然可以不交物業(yè)費(fèi)。
業(yè)主可以拒交物業(yè)費(fèi)的情形
只有出現(xiàn)以下情形，業(yè)主才可以不交或少交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用：
１、物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)合同約定之外，自行提供服務(wù)，未經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主認(rèn)可的，業(yè)主或使用人可以不支付費(fèi)用。
２、實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目，業(yè)主對(duì)超過(guò)指導(dǎo)價(jià)的部分可以拒交。
３、物業(yè)管理企業(yè)不履行物業(yè)服務(wù)合同中約定的義務(wù)，業(yè)主可以不交或少交相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)擅自提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)擅自提高的部分業(yè)主可以不交納。物業(yè)服務(wù)合同中約定先服務(wù)后收費(fèi)的，在物業(yè)管理企業(yè)未提出相應(yīng)服務(wù)的情況下，業(yè)主可以不交納相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)用。
４、物業(yè)存在霸王條款的，業(yè)主可以拒交。比如前期物業(yè)有沒(méi)有經(jīng)過(guò)與業(yè)主協(xié)商訂立合同，還是自己?jiǎn)为?dú)訂立合同。
５、物業(yè)沒(méi)有履行合同的，比如沒(méi)有按全同要求定期清理下水道。
１、物業(yè)公司所管理的物業(yè)類(lèi)型：
所謂物業(yè)類(lèi)型通俗地講是指業(yè)主所購(gòu)買(mǎi)的房子的性質(zhì)，大體分為經(jīng)濟(jì)適用房、普通住宅、公寓等類(lèi)型。要知道不同的物業(yè)類(lèi)型無(wú)論從收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)還是從管理標(biāo)準(zhǔn)都是具有一定的差別的。少花錢(qián)多辦事當(dāng)然是好的，要避免的是物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向上靠，而服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)向下看齊。
２、收取物業(yè)費(fèi)后能夠提供哪些服務(wù)：
正規(guī)物業(yè)公司的物業(yè)費(fèi)使用情況大多是比較透明的，但也有一些管理混亂的物業(yè)公司在收取了物業(yè)費(fèi)后“不作為”現(xiàn)象嚴(yán)重。所以我們?cè)诤炇鹞飿I(yè)合同時(shí)要盡量將合同細(xì)化，做到收費(fèi)項(xiàng)目明確、違約責(zé)任清晰。另外，如供暖費(fèi)、停車(chē)費(fèi)等季節(jié)性、臨時(shí)性收費(fèi)，也要在合同中寫(xiě)明收費(fèi)的時(shí)限和標(biāo)準(zhǔn)。
物業(yè)公司應(yīng)為業(yè)主提供的具體服務(wù)請(qǐng)看《告訴你物業(yè)公司應(yīng)為業(yè)主提供哪些服務(wù)》
３、有無(wú)不當(dāng)收費(fèi)：
舉個(gè)例子吧：一個(gè)小區(qū)中的樓座分為９層和５層兩種，其中９層的樓座有電梯，而５層的樓座沒(méi)有電梯，那么，收取物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)就應(yīng)該不同。因?yàn)樽≡冢祵訕亲臉I(yè)主沒(méi)有享受到電梯服務(wù)，所以也不應(yīng)該承擔(dān)該項(xiàng)費(fèi)用。所以，大家在簽署物業(yè)合同時(shí)要根據(jù)自己所得到的實(shí)際物業(yè)服務(wù)來(lái)鑒別一下哪些是應(yīng)該繳納的費(fèi)用，而哪些是不應(yīng)該繳納的費(fèi)用，做到明明白白消費(fèi)。
在我國(guó)，業(yè)委會(huì)與物業(yè)除了簽合同還要簽全體成員簽字的，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，要履行法定的職責(zé)的。以上是找法網(wǎng)編輯為您整理的什么是預(yù)售合同可以辦落戶(hù)嗎的相關(guān)內(nèi)容，如果有其他的疑問(wèn)，歡迎咨詢(xún)找法網(wǎng)律師。
新物業(yè)管理?xiàng)l例小課堂：
新《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》第五章第五十條：物業(yè)服務(wù)人不得強(qiáng)制業(yè)主、非業(yè)主使用人通過(guò)提供人臉、指紋等生物信息方式進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域或者使用共有部分，不得泄露在物業(yè)服務(wù)中獲取的業(yè)主、非業(yè)主使用人個(gè)人信息。
“最近，我進(jìn)小區(qū)門(mén)，物業(yè)非要錄入人臉識(shí)別，我擔(dān)心他們泄露我的信息，不愿意錄入，可以拒絕嗎？”“我們新交付的商品房小區(qū)，物業(yè)強(qiáng)制我們‘刷臉’進(jìn)出，如何保障我們住戶(hù)的個(gè)人信息安全呢？”近期，有群眾前來(lái)咨詢(xún)物業(yè)強(qiáng)制進(jìn)行人臉識(shí)別的相關(guān)事宜。
近幾年來(lái)，隨著科技的快速發(fā)展，人臉識(shí)別等被應(yīng)用到了越來(lái)越多的場(chǎng)景之中，呈現(xiàn)出一定應(yīng)用價(jià)值。杭州一些小區(qū)為了方便管理，提高居住環(huán)境安全性，強(qiáng)制安裝人臉、指紋識(shí)別設(shè)備，或者要求住戶(hù)在手機(jī)安裝人臉識(shí)別小程序，為此大家爭(zhēng)議不斷，還會(huì)出現(xiàn)相關(guān)矛盾糾紛。
新修訂的《條例》第五章第五十條對(duì)此作出了明確規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人不得強(qiáng)制業(yè)主、非業(yè)主使用人通過(guò)提供人臉、指紋等生物信息方式進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域或者使用共有部分，不得泄露在物業(yè)服務(wù)中獲取的業(yè)主、非業(yè)主使用人個(gè)人信息。
針對(duì)這一條款，杭州市住保房管局物業(yè)監(jiān)管處相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋說(shuō)：“我們一直在關(guān)注部分小區(qū)使用人臉識(shí)別門(mén)禁系統(tǒng)的問(wèn)題，修訂新《條例》前期也做了充足的調(diào)研。調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，群眾關(guān)心小區(qū)物業(yè)安裝人臉識(shí)別設(shè)備，主要集中在強(qiáng)制‘刷臉’這個(gè)問(wèn)題上。”
事實(shí)上，對(duì)于有的業(yè)主不同意小區(qū)物業(yè)使用人臉識(shí)別門(mén)禁系統(tǒng)錄入人臉信息的行為，小區(qū)物業(yè)應(yīng)當(dāng)提供替代性驗(yàn)證方式，不得侵害業(yè)主或物業(yè)使用人的人格權(quán)益和其他合法權(quán)益。比如，在現(xiàn)實(shí)生活中，杭州某小區(qū)眾多居民之中，唯獨(dú)一位居民不同意使用人臉識(shí)別技術(shù)進(jìn)入小區(qū)。以前，在物業(yè)看來(lái)這或許只是“少數(shù)服從多數(shù)”的問(wèn)題，但就新《條例》和相關(guān)法律來(lái)看，一個(gè)人的合法權(quán)益也不能被放棄。
物業(yè)管理是連接居民生活服務(wù)的“最后一公里”，是滿(mǎn)足群眾美好生活需求最直接的抓手。物業(yè)服務(wù)人嚴(yán)格遵守新《條例》，在擁抱新科技、做好物業(yè)智能化服務(wù)的同時(shí)，也要充分尊重小區(qū)居民的人格權(quán)益，保障個(gè)人信息安全，這樣才能讓科技更好地服務(wù)生活。
0571-87323123
15906637030 張經(jīng)理
杭州市錢(qián)塘區(qū)白楊街道6號(hào)大街高科技企業(yè)孵化園區(qū)2幢703
