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起訴欠費(fèi)業(yè)主卻被法院駁回

物業(yè)服務(wù)費(fèi)是物業(yè)公司的生存之本，物業(yè)公司撤出項(xiàng)目后對于拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)可通過訴訟方式進(jìn)行主張。目前的司法實(shí)踐中，物業(yè)公司只要提供了服務(wù)，法院通常會支持其訴訟主張。

然而，本案中的物業(yè)公司撤離物業(yè)項(xiàng)目后起訴了一戶業(yè)主，要求支付物業(yè)公司提供服務(wù)期間拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，但是其訴訟請求卻并未得到法院支持。

物業(yè)公司百思不得其解，明明為物業(yè)項(xiàng)目業(yè)主提供了服務(wù)，投入了大量人力、物力、財力，為什么不被法院支持呢？

業(yè)委會通知物業(yè)公司撤場

物業(yè)公司卻稱另有合同

2011年12月，南方物業(yè)公司與美家業(yè)委會簽訂了《物業(yè)服務(wù)委托合同》，為美家住宅小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，服務(wù)期限自2012年1月1日起至2013年12月31日止。合同到期后，雙方未續(xù)簽物業(yè)合同，南方物業(yè)公司繼續(xù)在該小區(qū)內(nèi)提供物業(yè)服務(wù)。

2015年8月，美家住宅小區(qū)業(yè)主大會通過決議，作出了不同意續(xù)聘南方物業(yè)公司的決議。美家業(yè)委會向南方物業(yè)公司發(fā)出書面告知函，將業(yè)主大會不同意南方物業(yè)公司繼續(xù)留用的結(jié)果告知南方物業(yè)公司，并通知南方物業(yè)公司對美家住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)時間至2015年12月31日到期。

南方物業(yè)公司不接受業(yè)主大會的決議，提供了一份2015年3月1日美家業(yè)委會與南方物業(yè)公司簽訂的《物業(yè)服務(wù)委托合同》，這份合同顯示，服務(wù)期限是自2015年3月1日起至2020年2月28日止，南方物業(yè)公司認(rèn)為合同未到期，拒不撤出美家住宅小區(qū)。

未經(jīng)業(yè)主大會決定

物業(yè)服務(wù)合同被法院認(rèn)定為無效

鑒于南方物業(yè)公司明確表示拒不退出，美家業(yè)委會訴至法院，要求南方物業(yè)公司于2015年12月31日前撤出美家住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)區(qū)域并移交物業(yè)管理權(quán)等。

2016年3月23日，一審法院作出判決，認(rèn)定南方物業(yè)公司與美家業(yè)委會于2015年3月1日簽訂的《物業(yè)服務(wù)委托合同》因未經(jīng)業(yè)主大會決定，不發(fā)生法律效力，判令南方物業(yè)公司于判決生效后十五日內(nèi)撤出美家住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)區(qū)域。二審法院判決駁回南方物業(yè)公司的上訴，維持原判。

判決生效后，南方物業(yè)公司未履行生效判決，仍然拒絕撤出美家住宅小區(qū)，美家業(yè)委會向法院申請執(zhí)行。雙方在執(zhí)行過程中達(dá)成執(zhí)行和解協(xié)議，南方物業(yè)公司于2016年8月31日前結(jié)清帳目，撤離美家住宅小區(qū)。

法官說法：

沒有法律依據(jù)

提供了服務(wù)也無權(quán)收費(fèi)

南方物業(yè)公司撤出后起訴了美家住宅小區(qū)一戶業(yè)主董某，要求董某繳納自2016年1月起至2016年8月31日（物業(yè)公司撤場之日）止的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

南方物業(yè)公司認(rèn)為，雖然美家業(yè)委會在另案中要求南方物業(yè)公司于2015年12月31日撤出小區(qū)，但一審法院判令南方物業(yè)公司于判決生效后十五日撤出，二審法院于2016年8月15日判決維持原判，雙方的不定期物業(yè)合同的終止時間應(yīng)為2016年8月31日。在此期間，南方物業(yè)公司依據(jù)2015年3月1日的合同約定，一直在小區(qū)內(nèi)提供物業(yè)服務(wù)，投入了大量人力、物力、財力，按公平原則就應(yīng)獲得相應(yīng)物業(yè)服務(wù)費(fèi)。 

董某辯稱，美家住宅小區(qū)在街道物業(yè)主管部門的指導(dǎo)和安排下依法召開了業(yè)主大會，決定不再聘請南方物業(yè)公司，業(yè)委會已發(fā)函要求南方物業(yè)公司于2015年12月31日撤出，董某與南方物業(yè)公司權(quán)利義務(wù)終止時間為2015年12月31日。南方物業(yè)公司出示的合同期至2020年的合同已經(jīng)被生效判決認(rèn)定不受法律保護(hù)，南方物業(yè)公司要求董某支付2016年1月1日至8月31日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)沒有法律依據(jù)。

法院經(jīng)審理查明，南方物業(yè)公司與美家業(yè)委會于2011年12月23日簽訂的《物業(yè)服務(wù)委托合同》，服務(wù)期限屆滿日為2013年12月31日，但之后業(yè)主大會未作出選聘或者續(xù)聘決定，南方物業(yè)公司按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)，雙方形成無固定服務(wù)期限的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。

在原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間，美家住宅小區(qū)業(yè)主大會于2015年8月25日通過決議，作出了不同意續(xù)聘南方物業(yè)公司在該小區(qū)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)的決定，據(jù)此，美家業(yè)委會發(fā)函給南方物業(yè)公司，通知南方物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)期限至2015年12月31日到期。因此，南方物業(yè)公司和董某之間的物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)已于2015年12月31日終止。

南方物業(yè)公司以其與美家業(yè)委會于2015年3月1日簽訂了《物業(yè)服務(wù)委托合同》為由，認(rèn)為雙方物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿之日為2020年2月28日，但是該《物業(yè)服務(wù)委托合同》已被法院判決認(rèn)定為無效，故該合同自始無約束力，南方物業(yè)公司無權(quán)主張業(yè)主按照該合同支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，人民法院不予支持，據(jù)此駁回南方物業(yè)公司要求董某支付撤場前物業(yè)服務(wù)費(fèi)的訴訟請求。

南方物業(yè)公司不服一審判決，提起上訴。二審法院判決駁回上訴，維持原判。

法律分析：不同階段

物業(yè)服務(wù)合同的不同法律效力

本案的爭議焦點(diǎn)是南方物業(yè)公司和美家住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止的時間如何確定？如果合同的權(quán)利義務(wù)于2015年12月31日終止，南方物業(yè)公司在2016年1月1日至同年8月31日期間為美家住宅小區(qū)提供了一定事實(shí)服務(wù)的情況下，業(yè)主是否應(yīng)繳納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)？

《物業(yè)服務(wù)合同》是物業(yè)公司依法接受委托，為物業(yè)項(xiàng)目提供服務(wù)并收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的合同依據(jù)。《物業(yè)服務(wù)合同》權(quán)利義務(wù)終止時間一般以合同約定的終止時間為準(zhǔn)。

但是實(shí)踐中，合同到期后由于各種原因，業(yè)委會和物業(yè)公司沒有及時續(xù)簽合同，但物業(yè)公司繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的情形并不少見，即成立了所謂的事實(shí)物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。然而并非所有的事實(shí)物業(yè)服務(wù)合同都有權(quán)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的依據(jù)應(yīng)當(dāng)以具有法律效力的合同終止時間為準(zhǔn)，本案中美家住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)合同期經(jīng)歷了三個階段，對于界定物業(yè)服務(wù)合同的終止時間具有典型意義。

第一階段：2012年1月起至2013年12月。這一階段物業(yè)公司與業(yè)委會簽訂了書面的物業(yè)服務(wù)合同，并約定了服務(wù)期限，在此期限的物業(yè)服務(wù)合法有效，物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)費(fèi)受法律保護(hù)。

第二階段：2014年1月起至2015年12月。這一階段屬于沒有簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同，但是物業(yè)公司提供了物業(yè)服務(wù)的事實(shí)物業(yè)服務(wù)階段。法院通常認(rèn)為物業(yè)公司提供了物業(yè)服務(wù)，即便沒有簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同，但業(yè)主事實(shí)上接受了該物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)，物業(yè)公司起訴要求業(yè)主支付相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，法院應(yīng)予支持。

第三階段：2016年1月起至2016年8月。這一階段南方物業(yè)公司雖然提供了事實(shí)服務(wù)，但是業(yè)委會已經(jīng)通過法定程序不再續(xù)聘該公司，并要求撤離小區(qū)，而物業(yè)公司由于自身原因未按時撤場，提供的物業(yè)服務(wù)沒有合法依據(jù)。法院不會支持物業(yè)服務(wù)費(fèi)的訴訟請求。

通過上述分析，如果物業(yè)公司合同到期，業(yè)委會亦已要求物業(yè)公司退出小區(qū)，盡管提供了一定的事實(shí)服務(wù)，但其無權(quán)要求業(yè)主支付相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

律師提醒：

物業(yè)公司依法依約提供服務(wù)

避免徒增成本

《民法典》第九百四十九條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作，并如實(shí)告知物業(yè)的使用和管理狀況。

原物業(yè)服務(wù)人違反前款規(guī)定的，不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費(fèi)；造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

在此提醒物業(yè)公司，物業(yè)項(xiàng)目管理中需要依法依規(guī)履行合同義務(wù)，不要誤以為合同期滿了，物業(yè)公司只要在物業(yè)項(xiàng)目上沒有撤出，繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)，就必然被認(rèn)定成立事實(shí)物業(yè)服務(wù)關(guān)系，必然有權(quán)向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

否則不僅可能招致訴訟風(fēng)險，還將無畏地消耗人力、物業(yè)、財力，影響企業(yè)聲譽(yù)，得不償失。